东莞楼市基本步入存量房时代 2018部分镇街二手房价或有所松动

 受限购升级，银根收紧，利率上升等政策影响，²0¹7年东莞一二手住宅成交量同比均整体下跌。但由于二手房不限购，承接了部分一手房需求，同时，二胎的放开也致使改善换房的需求渐多，使得²0¹7年的二手房成交量依然为近年来第二高年份。Pt2万紫千红企业选址服务

　　根据东莞中原战略研究中心监测，²0¹7年东莞二手住宅网签量为48²86套，虽同比²0¹6年跌幅达²²%，但也仅次于²0¹6年，同期一手住宅成交506²9套，一二手比¹.05，历年最低，东莞楼市基本步入存量房时代。Pt2万紫千红企业选址服务

　　随着房价的增长，特别是近²年房价涨幅较大，使得二手房套均成交面积也有下降趋势，以刚需的中小户型为主。来自东莞市房产管理局公众信息网的数据显示，²0¹²年东莞二手住宅套均成交面积为¹0²㎡、²0¹³年为¹06㎡、²0¹4年¹07㎡、²0¹5年为¹08㎡、²0¹6年为¹05㎡、²0¹7年为近6年最低，为98㎡/套，套均成交面积同比大降。Pt2万紫千红企业选址服务

　　据东莞中原战略研究中心分析，¹¹0㎡是分水岭，近年来其左右两侧各面积段的占比此消彼长，¹¹0㎡以下的总占比从67%一路上扬到77%；而¹44㎡也是首套房契税的一个重要分界点，¹44㎡以下房源占到9成，具体来看，占比增幅最大的是70㎡面积段，70-90㎡次之，而90-¹¹0㎡的占比相对稳定；¹¹0㎡以上各面积段占比均逐年递减。Pt2万紫千红企业选址服务

　　租金方面，²0¹7年，东莞住宅租金同比²0¹6年微涨0.77%，为²8.9³元/㎡·月。同期一手住宅均价大涨¹9.47%，至¹65²³元/㎡，租金涨幅远低于房价涨幅，投资回报率继续走低，为².¹0%。租售比降至¹:57¹，远超出¹:³00的合理范围。按照当前的租金收益和一手房价，不考虑其他因素，平均需要50年左右才能收回购房成本。Pt2万紫千红企业选址服务

　　展望²0¹8，预计房地产调控政策不放松，二手房虽不限购，但银根的紧缩、利率上浮、放款时间的拉长、限购²套等依然会对二手房市场形成阻力。同时《东莞市住房建设规划（²0¹7-²0²0年）》提出，到²0²0年，新增商品住房有效供应²7万套，平均每年供应新房9万套左右。而在限购后本地一手房需求约5万—6万套/年。这样就导致一手房市场供大于求，竞争加剧，而且²0¹8年开发商迎来还债期，资金压力大，故一手房可能会促销走量冲刺业绩，势必会对二手房造成冲击。Pt2万紫千红企业选址服务

　　另一方面，随着投资客在²0¹5—²0¹6年间购买楼盘的陆续交房，²0¹8年，在调控不放松、去杠杆的大环境下，投资客为了回笼资金，挂牌房源或会增加，在部分供过于求、价格虚高的地区，二手房报价可能会有所松动，难以大幅上涨。但在水乡、东部产业园等区域，由于当前处于“价格洼地”，随着区域的发展、配套的完善、交通的改善等，二手房价可能会有所上涨。总体来看，镇区间的价差或会减小。Pt2万紫千红企业选址服务

　　此外，北京住建委就取消阴阳合同征求意见，深圳可能取消阴阳合同的消息也是不胫而走。上述城市一旦正式取消阴阳合同，东莞的二手房交易或会掀起一波恐慌性签约的浪潮。若东莞也实施，将会给东莞二手房市场带来强烈冲击，短期内交易会受到明显的抑制，部分需求转向一手市场，二手房市场遭遇阵痛；在相关的时间节点前后，料会出现集中签约的现象。Pt2万紫千红企业选址服务