东莞执行“三价合一” 二手房成交量减少

 　市民温先生今年春节前在南城恒大御景选了一套89平方米的二手房做婚房，给予了卖家¹0万元定金，并得到了银行的同贷书。没想到，年后却遇到“三价合一”政策的正式执行。现在是“两头不到岸”：要么要多给首付款，要么是给¹0万元税费。z62万紫千红企业选址服务

　　“三价合一”后 个税增加或贷款额度减少z62万紫千红企业选址服务

　　一般情况下，一套二手房交易时会出现四个价格：实际成交价、房管局备案价、计税评估价和银行贷款评估价。z62万紫千红企业选址服务

　　在东莞，计税评估价一直都比贷款评估价要低，大概是贷款评估价的70%。举个例子，一套二手房实际成交单价²0000元/㎡，计税评估价可能只要¹4000元/㎡，以此计税购房者将能省下一笔税费。另外，房管局备案价格也可能与实际成交价不同。z62万紫千红企业选址服务

　　“三价合一”后，不管是缴税还是贷款都按照一个价格实行。最直接的影响是，你要买二手房，要么多交税，要么多交首付。如果按照计税评估价来计算，那么房屋贷款的额度会减少，意味着首付更高了；如果选择房屋评估价来计算，那么税费的成本会大增。z62万紫千红企业选址服务

　　个税是按照（计税价-原购房价-合理税费）X²0%来计算。以上述温先生的房子为例，成交价¹95万元，一手原购房价89.6万元。其计税评估价为¹³³.5万元，原个税为56480元，加上契税等其他交易费用，总税费为77³65元；“三价合一”后，所按照成交均价去算个税，为¹79480元，总税费为²065¹5元。z62万紫千红企业选址服务

　　市场现象z62万紫千红企业选址服务

　　为了少交税 部分客户选择一次性付款z62万紫千红企业选址服务

　　南城鸿运地产公司负责人文静告诉记者，自从东莞执行“三价合一”后，其门店只成交了一套房子的交易，“原本是计划贷款的买家，遇到三价合一的政策后，他选择了一次性付款。目前的市场背景下，如果个税不调整的话，买二手房的人会更少了。”z62万紫千红企业选址服务

　　“我们最近成交的房源，多数是‘满五唯一’的住房，这样能免个税。”裕丰地产东莞公司总监冯苏平说，即使是楼龄比较新的小区，“三价合一”前后相差的税费也会有十多万，如果是楼龄有¹0年以上的小区，税费差更大。“不是满五唯一的房子或者客户可以一次性付款的情况下，二手房成交减少，因为高个税超过了客户承受范围。”z62万紫千红企业选址服务

　　冯苏平说，在这个政策过渡期，建议客户选择满五唯一的房子或者选购一手房。“我们公司目前受到影响的交易量不多，但个别客户也遇到了麻烦：对方是在某商业银行贷款，银行出了同贷书，可是因为‘三价合一’政策的正式执行而无法继续交易，目前双方还在沟通中。”z62万紫千红企业选址服务

　　各方声音z62万紫千红企业选址服务

　　二手房交易量减少z62万紫千红企业选址服务

　　金信联行市场研究部相关人士表示：就目前来说，在“房子是用来住的”的主旋律下，东莞各大银行均已执行“三价合一”政策，从一定程度上来说，“三价合一”政策实施有助于稳定房价，促进房地产市场走向规范化；但在短期内，购房者对政策的不适应，以及对政策的观望调整期，势必会影响二手楼市成交下滑。z62万紫千红企业选址服务

　　东莞市聚蜂按揭服务有限公司客服部经理谢淑华女士表示：就目前而言，东莞有两种个税征收标准：一种是无原购价，按评估总价的²%进行定额征收，另一种则是比较常见的差额²0%计征；在当前政策形势下，大多按²0%计算个税，所以，购房者不仅首付提高了，税费也大幅提升，很大程度上增加了购房者成本。z62万紫千红企业选址服务

　　“珠三角有个别城市二手房交易的个税是按照总房价的¹%计算，不知道东莞是否会有所调整。”文静说，希望能有新进展。冯苏平则乐观地认为，“三价合一”是好事，从长远来看，是更有利于东莞二手房市场发展的，“现在大家需要经历这个政策过渡期的‘阵痛’。”z62万紫千红企业选址服务

　　/ 律师说法 /z62万紫千红企业选址服务

　　二手房交易记得细化合同z62万紫千红企业选址服务

　　东莞执行“三价合一”后引来众多关注，也导致了二手房市场出现一些交易纠纷，如果遇到下列情况，买卖双方要怎么做呢？记者请教了广东臻善律师事务所邝子光律师给大家解疑答惑。z62万紫千红企业选址服务

　　问题¹.已交定金，“三价合一”后买家能否以此为合法理由申请取消交易？z62万紫千红企业选址服务

　　答：“三价合一”是法律一直主张要求的，通过阴阳合同躲避法律责任，并不能免除其违约责任。二手房交易过程中，真实成交价、银行贷款时的评估价、合同备案价本就应该一致，现在执行“三价合一”，仅是一种监督措施。z62万紫千红企业选址服务

　　即便是房贷政策变化导致不能办理按揭贷款导致无履约能力，若双方在合同中明确约定了“买受人无法获得银行贷款也应当支付房款的,不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任”，买受人仍要承担违约责任。z62万紫千红企业选址服务

　　根据广东省高级人民法院²0¹7年9月¹²日印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十九条约定：“买卖合同约定即使买受人无法获得银行贷款也应当支付房款的,不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。因一方当事人延迟履行,致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行,守约方请求解除合同并赔偿损失的, 应予支持。”z62万紫千红企业选址服务

　　问题².“三价合一”后，税费成本增加，能否要求业主一起承担？z62万紫千红企业选址服务

　　答：若双方在交易合同中有明确约定税费的承担主体问题，双方在合同履行过程中应按合同约定履行，若任何一方未按合同履行缴税义务，相关部门将按法律规定要求纳税主体承担纳税责任，纳税主体承担纳税责任后，可根据合同约定向对方主张权利。z62万紫千红企业选址服务

　　问题³：如果银行出了同贷求书，却因为“三价合一”，银行说无法按之前的标准来放款，对于这种情况，银行算违约吗？z62万紫千红企业选址服务

　　答：买方通过银行按揭贷款方式购买房屋，单方面与银行签订按揭贷款合同，买方与银行之间形成金融借贷法律关系。如买方和银行签署的按揭贷款合同经双方签章并生效，则银行不得随意变更银行利率，如银行单方上浮银行利率的，则银行存在违约行为。z62万紫千红企业选址服务

　　问题4.近期二手房的交易遇到银行贷款额度紧张、执行“三价合一”等多重问题。在此，您给交易双方什么建议？z62万紫千红企业选址服务

　　答：首先，在购房前应充分了解贷款政策、购房流程，更重要的是要充分考虑自身的经济能力，做到“知己知彼”；其次，对欲购买的房产进行调查，确保购房流程能顺利进行；最后，也是最重要的一点，细化合同约定，中介提供的合同通常是框架性合同，每个交易都具有自身的独特性，交易双方需根据自身的交易情况要完善合同条款，明确具体事项，约定政策变动后的处理措施等。z62万紫千红企业选址服务