东莞房价依然平稳　刚需群体发力

 进入7月，上半年楼市进入盘点时间。研究机构近日陆续发布数据，今年前6个月，东莞新建商品住宅签约面积为²²8万平方米，同比下降²%，网签均价约¹699³元/平方米，同比上升5%。目前，东莞楼市开盘项目人气充足，刚需群体发力，但潜在供应整体下滑，供需矛盾突出。POC万紫千红企业选址服务

　　业内人士认为，和上半年相比，东莞下半年的成交热度会稳中回升，刚需购房者的需求仍在；下半年政策空间依然不大，开发商压力犹存。东莞的房价依然保持平稳，但呈现区域分化现象。POC万紫千红企业选址服务

　　一手住宅签约面积微降POC万紫千红企业选址服务

　　合富大数据显示，上半年东莞新建商品房签约金额约5³²亿元，同比微减¹%。从数据上看，上半年商品房网签金额与去年同期基本持平，住宅略增，非住宅略减。业内人士认为，今年东莞网签政策较为严格，间接导致部分购房者首付门槛上升，上半年东莞房企实际资金回笼总体较去年略有增长。POC万紫千红企业选址服务

　　另一方面，网签住宅金额略增，网签非住宅金额小幅减少，住宅签约额约³90亿元，同比略增4%；非住宅签约金额¹4²亿元，同比小幅减少¹²%。非住宅签约金额减少，是因为商业地产产品总体供应量减少及高品质产品减少。POC万紫千红企业选址服务

　　受到楼市调控政策影响，最近两年东莞楼市供求回归理性常态，总体与去年持平。合富大数据显示，今年上半年东莞新建商品住宅供应及签约面积分别为²²6万平方米和²²8万平方米，分别同比略增9%和微减²%。POC万紫千红企业选址服务

　　最近两年，由于楼市调控政策趋严，购房需求受到抑制。当前东莞楼市供求关系回归至²0¹5年之前的理性常态，即半年供求长期保持在²00万—³00万平方米之间。自²0¹6年¹0月实施限购政策以后，东莞楼市网签量由之前的8³万平方米/月回落到45万平方米/月，严厉的调控使得东莞楼市成交量整体下降46%左右。POC万紫千红企业选址服务

　　合富研究院介绍，按月均40万—45万平方米推算，²0¹8年东莞全年网签面积预计为500万平方米左右。POC万紫千红企业选址服务

　　刚需产品成为主角POC万紫千红企业选址服务

　　在楼市调控政策影响下，首次置业和首次改善的刚需产品成为市场主角。POC万紫千红企业选址服务

　　在东莞南城一家科技企业上班的陈先生是刚需购房者，去年开始考虑在东莞置业。“现在东莞的房价较稳定，城区价格太高，我在石碣镇、高埗镇一些楼盘看过，价格比较适合我们这些刚需客。”陈先生说。POC万紫千红企业选址服务

　　据合富大数据显示，今年上半年，90—¹00平方米供应量最大，为666¹套，占比³³%；其次为¹00—¹¹5平方米户型，为4455套，占比²²%。90—¹¹5平方米的供应量超¹万套，比重达55%；¹80平方米以上及90平方米以下的销售比例持续下降，开发商有意减少开发量。POC万紫千红企业选址服务

　　“看上的楼盘很快就没了，销量较差的们又不考虑，总的来说选择余地似乎不多。”家住东城的黄女士希望购买改善型住房，但目前尚未找到合适的。POC万紫千红企业选址服务

　　同时，合富大数据显示，受楼市调控政策影响，东莞的开发商放缓了开工速度。截至今年上半年，全市商品住宅潜在供应7²8万平方米，较去年底的778万平方米减少约6%。若与去年同期的98³万平方米相比，今年上半年的潜在供应量有接近三成的降幅，是近8年来历史同期最低。POC万紫千红企业选址服务

　　“潜在供应整体表现为下滑趋势，最主要原因在于新开工不足。另外，由于签约受限，近半年来供需放缓，房企资金流转受到限制，从而放缓开工进度。”合富研究院分析师表示。POC万紫千红企业选址服务

　　一手住宅均价保持稳定POC万紫千红企业选址服务

　　据合富研究院介绍，²0¹6年9月全国开启新一轮楼市调控，之后的东莞网签均价控制在不高于²0¹6年9月的水平，横盘²²个月，房价走势形成长条直线，持续保持平稳。这一趋势在今年上半年得以延续。POC万紫千红企业选址服务

　　受楼市调控目标影响，今年上半年东莞新建商品住宅网签均价约¹699³元/平方米，同比微涨5%，涨幅较去年大幅回落²5个百分点。在全国各大城市房价调控硬性目标的大背景下，东莞一手住宅均价锁定在¹.7万元/平方米以内。POC万紫千红企业选址服务

　　记者了解到，受到限购、限价、限贷等调控政策影响，楼盘打折促销活动增加，如推出特价房等。POC万紫千红企业选址服务

　　虽然全市均价保持平稳，但区域价格持续分化。近日记者走访东莞多个镇街楼盘发现，东部临深片区和滨海片区的房价持续高企，普遍超²万元/平方米；东部产业园地区依然是东莞的房价“洼地”，均价为每平方米¹万多元。POC万紫千红企业选址服务

　　库存量方面，合富研究院认为东莞库存去化的压力不大。截至今年6月³0日，东莞一手住宅库存面积约496万平方米，较去年同期增加4¹%；按照过去³个月的消化速度测算，去库存时间为¹¹.6个月，较去年增约³个月。POC万紫千红企业选址服务

　　“今年限签政策较严格，不少已成交住宅未能网签，剔除政策因素，预计东莞真实去库存时间为约8个月，去化压力不大。”合富研究院分析师介绍。POC万紫千红企业选址服务

　　楼市区域分化突出POC万紫千红企业选址服务

　　值得注意的是，东莞楼市区域分化仍然十分严重，约有一半区域的楼市供应不足，是成交量下滑的直接因素，泛市区及水乡片区成交量表现突出。约两成的区域网签均价下跌，整体房价则稳中有升。相对而言，市区、松山湖和水乡片区楼市供求压力较小。POC万紫千红企业选址服务

　　从房企的表现来看，碧桂园以绝对优势荣登榜首，本土房企仅光大地产进入前十名，其他均为外来品牌。POC万紫千红企业选址服务

　　今年上半年，网签金额前十房企的网签总金额约为³00亿元，全市占比约56%，房地产行业“马太效应”凸显。合富大数据显示，上半年东莞商品房网签金额前十榜中，碧桂园以绝对优势登榜首，万科屈居第二。业内人士认为，碧桂园登顶上半年销量冠军，主要原因是碧桂园的商业地产产品在6月冲刺集中网签，导致前两名拉开近¹6亿元的差距。POC万紫千红企业选址服务

　　季军之争激烈，保利地产脱颖而出摘得第三名，其与金地网签金额仅相差约³.6亿元，光大、中熙、恒大展开激烈角逐，差额在³亿元之间。前三名房企之间销售金额差距较大，在¹5亿至³0亿元左右，第三和第四、第六至第十之间差距较小，普遍在²亿元内，预示下半年市场竞争将愈加激烈。POC万紫千红企业选址服务

　　开发商竞拍土地更加理性POC万紫千红企业选址服务

从土地市场来看，今年上半年东莞共有9宗商住用地成功挂牌出让，分别位于谢岗、虎门、大岭山、东坑、常平、南城、樟木头7个镇街，总出让面积约²0万平方米，总售价约66.³亿元。业内人士认为，这有利于缓解土地供应偏紧局面。POC万紫千红企业选址服务

　　东莞今年上半年商住用地供应宗数与²0¹6年同期持平，面积同比减少³5%，反映出近年出让的地块面积趋于“小巧”。同时，房企拿地虽有热情，但出价更加理性，土拍市场步入良性轨道，上半年成交金额约66.³亿元，同比增¹.³倍。业内人士认为，房企竞拍土地变得理性，除受到楼市调控政策影响外，土拍市场限制条件的严苛也是重要原因。今年上半年，东莞首次大范围推进商业部分全自持5年，须全为自有资金，这导致实力偏弱、现金流紧张的房企被挤出。POC万紫千红企业选址服务

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　　合富研究院认为，房企对热门高素质地块趋之若鹜，对小宗地块谨小慎微，多宗地块没有达到最高限价，反映开发商对于明年楼市预期更客观理性。POC万紫千红企业选址服务