东城万达广场等多个项目推出SOHO产品，不限购不限贷吸引投资客关注

　　宜居宜商SOHO新品集中入市 n1x万紫千红企业选址服务
　　新“国五条”的出台，使得原本就受调控政策影响的住宅投资再度遇冷，不少热钱因此流入其他投资产品。在这种背景下，宜居宜商的SOHO产品吸引了大量投资者的目光。近期，东城万达广场、葡萄庄园左岸、中熙弥珍道均推出了SOHO产品，受到了市场的关注。SOHO这种在东莞原本相对稀缺的产品，为何会集中出现，其投资价值如何，跟住宅投资有什么区别？n1x万紫千红企业选址服务

　　■概念解释：SOHOn1x万紫千红企业选址服务
　　SOHO，即Small Office Home Office，在家庭办公室、小型办公室，大多指那些专门的自由职业者，如自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家、音乐创作者、产品销售员、平面设计师、广告制作师、服装设计师、商务代理等。具体到房地产，专门为在家办公的SOHO一族设计的楼盘常以SOHO为卖点，意思就是给自由职业者准备的商、住合一的公寓，即商住两用的商务公寓。SOHO产品的特殊性质在于其除了居住功能外，还拥有注册公司的商业优势。且户型小、总价低，带装修，在中小投资客里较受欢迎。n1x万紫千红企业选址服务
　　多个项目力推SOHO新品n1x万紫千红企业选址服务
　　3月中旬，备受业内瞩目的东城万达广场，推出SOHO精装公寓，首期产品单套面积为36-59平方米左右，售价15000元/平方米。尤为引人关注的是，万达本次所推的SOHO公寓，为商业产权，其产品可商可住，主要销售对象为城市白领、有办公、自住需求的微型公司等。n1x万紫千红企业选址服务
　　SOHO在东莞比较少见，但受近两年来房地产调控的影响，政策对住宅市场的打压，越来越多的开发商推出了商业产权宜居宜商的产品。中熙弥珍道在年初就推出了项目的新品国际商寓，根据中熙弥珍道的销售人员介绍，新品商寓拥有67年的超长产权，不限购、不限贷、可注册办公室，可SOHO、可自住、可投资，是“三栖”物业。而根据记者了解，所谓的商寓产品，只是将原是写字楼产权的物业改建成SOHO产品销售。n1x万紫千红企业选址服务
　　无独有偶，自去年年中开始销售的葡萄庄园左岸产品，也是打着SOHO概念的商住物业。葡萄庄园左岸在售的产品多为87-127平房米2房变4房、2房变5房扩展型产品，主要是将商业产权的物业，部分改建成住宅产品，自该项目销售以来，受到了不少消费者的关注。n1x万紫千红企业选址服务
　　东莞以往也有打着SOHO概念卖楼的。如虎门地标广场在销售组团产品“新里程”时，对外的宣传主要突出其商业、办公、住宅的产品特性，并指出居住在地标广场才有SOHO的功能。而早在2009年，鸿福路上的希尔顿广场开售时，打的也是SOHO写字楼的概念，对外宣称“东莞第一个SOHO物业”。n1x万紫千红企业选址服务
　　住宅限贷利好SOHO投资n1x万紫千红企业选址服务
　　仔细研究现阶段在东莞市场上打着SOHO概念的三个项目，就不难发现，它们共有的一个特色就是属于商业产品，宜居宜商。万达广场的SOHO和葡萄庄园的左岸都是商业产权，中熙弥珍道的国际商寓则是写字楼产权。n1x万紫千红企业选址服务
　　业内人士认为，房地产调控对住宅市场的打压日趋严重，许多投资住宅市场的热钱流向他处。二套房首付的提高，商业贷款利率的提升等，均不利于住宅市场的投资，特别是在新“国五条”出台以来，很多消费者和投资者受到政策的刺激，开始寻找其他购房方式。n1x万紫千红企业选址服务
　　也正是在这种情形之下，开发商推出的SOHO产品受到了消费者的热捧。不需要担心首套、二套的利率，也没有限购、限贷的影响，而且这些楼盘所处的位置优越，有一定的升值潜力。业内人士分析，SOHO产品的出现，分流了投资者手中的资金，使得原本狭窄的投资渠道扩宽。这也是为什么开发商热衷开发SOHO，消费者愿意埋单的主要原因。n1x万紫千红企业选址服务
■回访SOHO项目n1x万紫千红企业选址服务
　　SOHO只是招牌 罕见商住合一n1x万紫千红企业选址服务
　　近期，SOHO风行东莞，多个项目推售SOHO产品，记者了解到，希尔顿广场和虎门地标也都曾经打出“SOHO”的招牌，招揽客户。如今两个项目情形如何？都是什么人在居住？是办公型占主导，还是居住型占主导？记者进行回访。n1x万紫千红企业选址服务
　　南城希尔顿广场n1x万紫千红企业选址服务
　　◎踏访时间：3月17日上午n1x万紫千红企业选址服务
　　◎结果：基本用以出租居住n1x万紫千红企业选址服务
　　2008年，南城希尔顿广场引进SOHO概念销售写字楼和住宅。希尔顿广场由五栋9到15层不等的建筑组成，其中前两栋为新SOHO概念的写字楼，后三栋为SOHO商务概念的两房住宅。SOHO概念写字楼面积在42-226平方米不等，均价大概在6500元/平方米左右，可以说实现了由住宅改SOHO概念写字楼销售的良好溢价。n1x万紫千红企业选址服务
　　记者从南城希尔顿广场管理处了解到，目前希尔顿广场业主大多是将SOHO概念写字楼当作精装公寓来出租，租金水平约在1900-2800元/月。该管理处负责人告诉记者，由于希尔顿广场地处南城鸿福路与莞太路交会处的黄金地段，所以出租情况相当不错，基本可以实现全年租满。当初购买希尔顿广场SOHO概念写字楼的基本上都是刚需白领阶层，主要以自住为主，如今租用希尔顿广场SOHO概念写字楼的人仍然是城市白领。n1x万紫千红企业选址服务
　　至于希尔顿广场SOHO概念写字楼的投资回报率，当时开发商表示是8%。以42平方米的SOHO户型为例，当时标准单价为6300元/平方米，所以总价为264600元，首付五成，即132300元，用10年时间月供，每月需要还1529元，这个数额完全在白领阶层是可承受范围之内。以南城近两年的租金水平，作为精装公寓出租的希尔顿广场42平方米SOHO概念写字楼，月租金约为1900元，若是全年租满，年租金可达到22800元，可以计算出年投资回报率大体为8.6%，刨去应缴的税以及其他因素，年投资回报率会略低于8%。若是业主不出租，而改为出售，根据目前的二手房行情，在这个地段的4年前买进的二手房，42平方米的户型，总价保守估计可达39万元，不管交易成本，可获利13万元，有一定的投资回报。n1x万紫千红企业选址服务
　　虎门地标SOHO新里程n1x万紫千红企业选址服务
　　◎踏访时间：3月17日下午n1x万紫千红企业选址服务
　　◎结果：较少居住办公合二为一n1x万紫千红企业选址服务
　　2010年，虎门地标SOHO新里程推出了58-116平方米“SOHO”商务写字楼，在市场上曾轰动一时。但是实际上，从某种意义上来说，虎门地标SOHO新里程也并非是真正意义上的SOHO写字楼。因为它属于住宅产权，而非商业产权，也就是说，它只是在打“SOHO”招牌而已。n1x万紫千红企业选址服务
　　虎门地标SOHO新里程管理处负责人在接受记者采访时表示，由于紧邻黄河服装城，所以租SOHO新里程做写字楼的大都是服装公司，如东莞容悦服饰有限公司、东莞市魅力非凡服饰有限公司等。因此，办公占相当部分比例，估计在20%-30%之间，其余的更大部分就是被人当作公寓来租住。而这些服装公司基本上是租来办公，而居住则另有地方。n1x万紫千红企业选址服务
　　这3年来，虎门地标SOHO新里程的房价上升很快，2010年仅售6000元/平方米，到了2013年，均价就已达到了7300元/平方米。以58.04平方米的一房一厅为例，2010年总价是34.8万元，当时购房还有一个98折加一个99折，折后总价是33.76万元。如今，均价7300元/平方米，总价42.34万元。n1x万紫千红企业选址服务
　　短期需求有限 长期前景看好n1x万紫千红企业选址服务
　　SOHO产品虽然拥有不限购、不限贷的特性，但却因为是商业产权，不是住宅物业，因此投资特性也跟住宅不同，SOHO适合销售给哪些人？在东莞SOHO的市场前景会如何？受到了不少人的关注。n1x万紫千红企业选址服务
　　SOHO投资价值有多大？合富辉煌市场研究部副总监李兴旺认为，SOHO适合的消费人群多为年收入较高的精英白领、小型贸易公司业主、微型科技公司老板、私人工作室拥有者等。而这些人群在东莞并不多，“东莞是制造业名城，像以上所说的这种人群，多在北京、上海这种贸易发达、经济发展进程较快的城市，东莞当然也有这样的人，但就目前的情形来看，这类型的人尚不是很多。”李兴旺说，如果单纯地将SOHO产品卖给有所需的人，在东莞的目前市场并不大。n1x万紫千红企业选址服务
　　另一业内人士也表示，就现在的市场而言，需求并不大，东城万达广场等项目出现的SOHO产品已经基本能满足需求，如果短时间内再出现更多的同类型产品，可能竞争会更激烈，投资就会受到影响。n1x万紫千红企业选址服务
　　虽然目前来看，东莞有实际SOHO需求的人群不多，但不少业内人士均认为，从长远看，有较好的投资空间。东城万达广场副总经理何广长便认为，东莞是转型城市，东莞未来的经济发展将日趋繁荣，相应的SOHO产品的需求者也会越来越多。东莞中熙地产策划经理朱富华也表示，东莞目前的城市发展前景可观，未来的经济形势很乐观。随着东莞轻轨建设的加速、交通轨道条件的改善，未来东莞可投资的物业将变得炙手可热，而不受市场调控的商业产权住宅，将大受欢迎，成为未来房地产市场投资新宠。n1x万紫千红企业选址服务
　　李兴旺也认为，从现在的形势来看，住宅市场受调控，会使得不少人将目光转移到商业产权的物业的投资上去，这样会造成商业产品住宅化产品增多，而这种市场形势，将决定SOHO未来的发展越来越明朗。n1x万紫千红企业选址服务
　　■置业提示n1x万紫千红企业选址服务
　　SOHO公寓居住 成本相对较高n1x万紫千红企业选址服务
　　作为商业产权楼，SOHO不限购不限贷，但首付需要五成，且不可用公积金贷款，贷款年限仅限10年，月供还贷压力相对较大。同时SOHO居住成本相对较高，使用水电是按照商业标准征收，比民用住宅高，如东莞小区住宅用电为0.61元/度，而SOHO却属于商业用电，电费却达到了0.99元/度；SOHO的物业管理费也往往比一般住宅要高，一般小区的物业管理费为1.8-2.6元/平方米，而SOHO的物业管理费往往达到了3.2-3.9元/平方米，致使SOHO的居住成本比一般民用住宅要高，这些，消费者在投资时也要考虑到。n1x万紫千红企业选址服务
　　n1x万紫千红企业选址服务