东莞600多万平空厂房有望直接投入市场交易
上周，“东莞新商机”推介会试图整合推出628 .36万平方米空置厂房和楼宇，然而一些老厂房因为面积太小、规格陈旧难以被市场接受。昨日，《东莞市镇村产业升级补贴奖励专项资金管理办法(试行)》正式印发，从7月1日开始执行，投1亿元补贴帮助镇村集体物业整合、改造，砸巨资为村集体经济改革扫清道路。据悉，至2013年10月底，东莞各镇街将全面建立农村集体资产交易管理平台。届时，大量的空置厂房有望直接投入市场竞价交易。
全市“空置厂房”有600多万平方米有望直接投入市场交易
“这是去年市委第24号文《关于推动镇村集体经济转型升级加快发展的若干意见》的实施细则，补贴对象必须为在24号文发文的2012年8月24日(含当日)后批准实施的项目，必须属于集体经济所有。”东莞市农业局经管科解析称，这是东莞推进农村综合改革的重要举措之一，因为迄今为止，物业经济仍然是东莞村镇两级最重要的经济来源。
与江浙的村镇企业不一样的是，东莞的村镇经济主要还是以集体物业的租赁收入为主，因此在后金融风暴时期一度面临“希腊化”的危机。最近一次普查数据显示，东莞各镇街空置的厂房和楼宇面积达到628.36万平方米。虽然这个空置率仍不算太高，但这部分沉睡的资产没有为镇村集体产生经济效益，而且存在管理成本，成为集体资产里的隐性损失。
“这样空置下去，就是负资产。必须得盘活存量资产。”新办法确定建立东莞市镇村集体经济发展联席会议制度，推进并监督这一管理办法的实施———对这个做法，中山大学岭南学院财政税务系主任林江认为值得肯定：“东莞市能够下定决心，整合厂房资源，这个做法和思路很清晰。”
村组热情高但行路难
负责摸底调研的东莞市经信局投资促进科副科长肖建勋分析，“被剩下”的厂房不一定是因为供大于求，而是厂房本身存在缺陷：“我市部分镇村厂房相对较旧，且散，或是租不出去，又或是低价钱出租，没有发挥应有的价值，是一种损失。”根据新方法，可以通过“工改工”或者连片改造的方式打通，从而盘活大量旧厂房。目前，村组对统筹厂房的热情还是很高的，因此积极参与了“东莞新商机”的打包推介会，但谈到要将厂房进行改造和整合，各主管部门都预计会出现工作难点。
细则
三旧改造外 再享额外补贴
按照新办法，如果项目同时满足“三旧”改造条件，在“三旧”改造补贴之外，可同时享有本办法的奖励和优惠。镇(街道)或村(社区)自行投建、自有产权、纳入省市“三旧”改造范围、建筑面积10000平方米及以上的“工改工”项目，按照容积率不同每平方米可获60、80、100元不等的补贴，每宗最高不超过400万元。
村(社区)将旧村、旧工业区改造为高科技产业园、创意产业园、科技企业孵化器(加速器)等创新型经济项目，每宗补贴不超过300万元；自行新建或改造建筑面积在5000平方米及以上的自有产权商务楼宇，补助不超过500万元。
集体物业连片拆除改造牵扯到多方利益，对此也有细致的补贴规定：发展产业项目，已取得项目开发权，改造方案已经市“三旧”办批准并办理了施工许可，在旧厂房拆除或旧地块平整后，市财政分别按相关合同、协议或国土证载明的用地面积，每宗最多补贴不超过500万元。
争议
连片改造容易冒出“钉子户”
在上周打包推介会现场，望牛墩中韩桥工业区一口气推出4栋可利用厂房，建筑面积达4200平方米，都是村组的集体资产。但也有咨询者反馈，4000多平方米的面积不大不小，企业需求一般要在七八千平方米或以上，同时推出还有李屋工业区建筑面积300平方米的厂房，都是十几年的老厂房，如果打通改造再推出，或许比较符合企业需求。然而，许多镇街都有类似参差不齐的旧厂房有待整合。
“整合当然更加有优势，但是连片改造面临的问题最大，能否纳入三旧改造，农民是否意见一致，这个都需要协调。”据农业局经管办介绍，东莞许多旧厂房都是连片的，从客观条件上来说，进行连片改造是可以的，但除了补贴以外，还需要改造投入，同时要看权属集体的协调，这个没法强制整合。
例如望牛墩这批从300、2000到4000平方米不等的厂房，都申明未列入三旧改造，又设计成好几个不同的村组。“同一个村还有不同的组，即使改造了，到时候不同利益集体的利益分成还需要协调好。”中大岭南学院财政税务系主任林江认为，让人更担心的是，如果在连片改造中出现“钉子户”，甚至会导致连共同利益都无法达成，遑论分成。
“私生子”拿不出“身份证”
东莞早期的厂房规划很严谨，一般都有合格的身份，但最近十多年来，企业的快速发展，使得村村镇镇厂房拔地而起，有一部分并不符合手续。昨日印发的新办法，步步设定都以产权合法为前提，例如连片改造的对象，必须是以收购、回购、流转出让、划拨补办出让、完善征收手续后协议出让方式取得土地的，还需提供有效土地交易合同的复印件。这可能使得部分“私生”厂房没法进行改造，或者阻碍连片改造。
私营厂房未纳入管理范围
据农业局经管办介绍，新办法的对象，明确是集体权属的物业。肖建勋在空置厂房调研中发现，上世纪90年代中后期，原来租用厂房的企业，因为申报固定资产或者上市等原因，都改租为买，将大部分的村组所有厂房买到名下。这部分的厂房，可能就没法纳入新办法统一管理。
“不过好在《办法》第十一条(四)鼓励村镇回购旧厂房等，这有利于统筹民营厂房，把更多优质资产回购到镇村集体名下。”肖建勋所称的，是村和社区可以投资回购旧厂房、闲置地，用于集体经济承接新项目的，交易完成后由镇(街道)按国土证或土地交易合同中载明的用地红线核定其用地面积，由市财政给予每平方米50元的奖励，每宗最多不超过500万元。不过这一方式的前提是，村和社区必须先投一笔钱出来。而在实际运作中，投钱会有许多纠结之处。
启示
龙眼村手快 白菜价回购
在厂房改造中，虎门龙眼村的做法相当特别。“我们现在几乎都没有空置厂房。”社区党总支书记、经联社理事长张国平介绍，龙眼村的厂房通过去年成立的虎门镇厂房交易平台，基本已经租出去了。南都记者了解到，龙眼一些做法，其实已经走在了昨日印发的新办法的前头。
收购费用1000元/平方米
虎门龙眼是中国引进村办“三来一补”企业的第一村，厂房林立。张国平追述，上世纪90年代，社区集体曾经想要做集体企业，办了几家塑胶、玩具厂都失败，从此之后只把物业经济作为主要投资。
自从2008年社区集体经济走下行线以来，张国平决定以社区名义，从私人手上回购土地和厂房，同时对回购的厂房进行改造。2011-2012年该社区以集体股份公司的形式，从私人手上收购了7栋大型厂房，总面积约6万平方米，收购费用不过每平方米1000元，比建筑成本还低。
2012年7月，龙眼赶上虎门集体资产管理交易平台开张，社区集体资产直接放到平台上进行交易。有的村组，集体资产溢价超过100%。张国平说：“现在办法里说的工改工、什么改造，我们暂时都没有可以做的项目了。现在厂房投到市场上流通得挺好。”
今年底建成交易平台
2012年底，东莞村组两级集体总资产达到1263.1亿元。如果所有资产都通过类似平台投入市场是否可能？肖建勋透露，现在全市空置厂房的调研工作还在继续推进，除了集体厂房以外，还要摸底更多私人厂房，制作成一个数据库。至2013年底，东莞各镇街将全面建成农村集体资产交易管理平台。
“平台上的厂房交易价格一目了然，如何防止不同镇、村之间为了恶性竞争而压价，是现在需要解决的问题。”肖建勋表示，目前政府还在研究全市交易平台的管理办法。
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