78宗地卖50亿供应增收益却大减

2013-07-26 08:57:57 来源：万紫千红2 评论

土地78i万紫千红企业选址服务

与成交火热的二级住宅市场相比，作为房地产链条开端的土地市场，却未能表现出与其相匹配的火热行情。因政府加大重大项目的招商引资，上半年工业类土地供应占比较大，而作为房地产开发的商住地供应面积同比下降2 .01%，土地出让金也大幅萎缩。不过，值得注意的是，随着城区可开发资源逐渐稀缺，上半年二三线镇街的土地出让节奏加快，房地产热点已逐渐向镇区转移，致使其新一轮的发展开始启动。78i万紫千红企业选址服务

土地供应量增加出让金却大幅萎缩78i万紫千红企业选址服务

78宗土地，共325 .11万平方米，出让金合计50 .1亿元，这是上半年东莞土地市场交出的期中答卷。这份成绩单，与去年同期数据相比，虽土地供应面积同比上升了112.99%，但政府收取的出让金总额却下降了20 .99%，滑落至2010年以来最低位。78i万紫千红企业选址服务

供应面积增加了，出让金却大幅缩水，为何？今年政府加大了重大项目招商引资所配套的工业用地，上半年放量高达243.38万平方米，占总比为75%.而一向能够产生高溢价和收益的商住地供应面积却只有72.17万平方米，同比去年下降2.01%，同比2011年下降64.68%.据中原地产土地市场统计数据显示，上半年东莞土地出让金只有50 .1亿元，同比去年下降了20 .99%，下滑至2010年以来最低位。“商住地出让金只有28.87亿元，致使上半年土地出让金大幅萎缩，其主要原因是，政府加大了产业用地的供应量，放缓商住地的推地步伐，商住地对土地出让金的贡献度减小。另外，由于第一季度东莞GDP同比增长8.6%，经济增长良好开局，经济的稳步回升能减少政府通过卖地增加财政收益的依赖。”中原地产分析人士表示，加上东莞年度土地供应计划迟迟未公布，也影响整个推地节奏。78i万紫千红企业选址服务

城区商住用地断货镇区却交投活跃78i万紫千红企业选址服务

相比上半年住宅成交最热的城区，其土地市场最大的反差就是，区域内没有任何商住地块推出。“今年上半年成交的商住地全是镇区地块，城区处于断供状态。”瑞峰置业分析人士表示，随着城区近年来房地产开发日趋成熟，土地资源已十分紧张，可开发的土地十分稀缺。由于镇区的推动节奏明显快于城区，城区可推的地块寥寥无几，预计未来城区地块更多以三旧改造的形式出让。78i万紫千红企业选址服务

“从商住地成交的区域布局来看，寮步、东坑、凤岗各成交3宗，樟木头成交2宗，虎门、塘厦、常平、大朗、大岭山、洪梅、桥头、横沥分别成交1宗，反映房地产热点已逐渐转移镇区，买房资金越来越多注入镇区。”中原地产分析人士表示，除了虎门、塘厦等一线经济发达镇区继续成为热点镇区外，二三线镇区成交表现十分活跃，尤其三线镇区增幅最为明显，一方面借助“城镇化”契机和“水乡片区”等的规划利好，政府有意推经济欠发达镇区地块，另外还能加快这部分区域的开发投资，引导房地产发展热点的转移。78i万紫千红企业选址服务

“如洪梅一宗商住地曾两度流拍后再次出让受到多家企业追捧，最终拍出1839元/平方米的楼面地价记录，创下洪梅乃至中堂、麻涌、望牛墩临镇区的商住地成交记录，主要是该地块位于望洪枢纽站，印证了城际轻轨带来的土地升值。”上述分析人士表示，在市场需求旺盛、市场缺乏优质地块供应的情况下，开发商购地补仓意愿强烈，目前发展相对落后却拥有政府规划利好的东部水乡片区将成为市场的后起之秀。78i万紫千红企业选址服务

镜头78i万紫千红企业选址服务

●本土房企拿地活跃比重超7成78i万紫千红企业选址服务

从活跃在土地拍卖市场上的开发商背景来看，上半年拿地的企业以本土企业和深系房企为主。“不过，上半年本土企业表现更加出位，在上半年共出让的19宗土地中，成功拿下其中的14宗，面积合计40 .39万平方米，比重超过7成。外来企业只拿到了5宗，面积合计16.58万平方米。”中原地产分析人士表示，今年本土中小房企能够屡屡在土地市场有所斩获，主要原因是上半年供应地块规模较小，且多数地处在二三线镇区，规模偏小，对万科、碧桂园等全国品牌房企的吸引力不够，就导致东莞本土企业在自己熟悉的区域拿地。另外，东莞本土房企旗下已无项目，或者说不少项目处于去库存状态，迫使这些企业补仓意愿强烈。78i万紫千红企业选址服务

而以深系房企为主的外来开发商，近两年已在东莞拿了不少地“下半年东莞将推出一些体量大、位置好的地块，届时外来房企身影会常出现。”上述分析人士表示。其实在6、7月，已有不少深系房企在东莞拿地，如振业、金地、万科等。随着深圳土地市场供应短缺，还将有更多深系房企到莞抢地开发。78i万紫千红企业选址服务

●过半地块高溢价成交表现抢眼78i万紫千红企业选址服务

成交地块综合素质参差不齐，溢价成交现象突出。78i万紫千红企业选址服务

今年上半年成交的商住地全是镇区地块，各地块综合素质参差不齐，或底价成交，或流拍，或小幅溢价，或大幅溢价，成交冷热不均，但从交易结果来看，成交仍然相对可观，除了常平和寮步凫山分别一宗流拍外，其余地块均能顺利交易。尽管地块综合素质参差不齐，但溢价成交现象仍较为突出，过往曾流拍地块竟然也招致多家企业疯狂抢夺，意外热门，反映市场需求量巨大。从成交的19宗商住地来看，有9宗地块底价成交、10宗溢价成交，整体溢价率31%，处于较高位运行，如编号为2013W G018常平镇常平大道还珠沥村段西北侧，占地面积11056平方米，容积率为4，共吸引8家企业厮杀抢夺至57轮，最终以溢价292%的2.3亿元、折合楼面地价高达5201元/平方米，创下常平2006年以来的新高位。又如位于洪梅镇黎洲角村编号为2013W G011地块经过11家企业71轮的竞拍，最终中熙地产以溢价135%的15140万元收入囊中。78i万紫千红企业选址服务

●一线房企抢食商业地块前景被看好78i万紫千红企业选址服务

从土地成交的类型看看，商业用地成交4宗，面积合计11 .8万平方米。不过，尽管纯商业用地所占份额较小，但R 5性质类的商住用地，上半年成交十分热门，反映商业前景被开发商看好。“近年来，住宅市场因受调控等政策影响较大，整个行业已逐渐趋于成熟理性，投机性已一步步被挤出住宅市场，使得不少投资客瞄向商业投资，引发商业地产持续升温。”中原地产分析人士表示，东莞商业地产当前处于一个不成熟阶段，存在商圈分散严重、高端消费外流等现象。78i万紫千红企业选址服务

“行业龙头万科地产在东莞开发的首个城市综合体万科广场商铺成交均价达到48000元/平方米，尝到甜头。现在除了长安万科广场、南城万科大厦、松山湖万科生活广场外，1月份又拿下莞城一宗商业地块，企图扩张商业版图，也显露出万科将进军商业地产的战略布局。”该分析人士表示，今年上半年商业用地成交4宗，每一块均能吸引多家开发商争夺。78i万紫千红企业选址服务

上半年东莞土地成交十宗最：78i万紫千红企业选址服务

单价地王6090元/m2、总价地王4 .5亿元78i万紫千红企业选址服务

最纠结的拍卖叫了124轮、最便宜的660元/m278i万紫千红企业选址服务

●最高溢价率：2 9 2 %，常平大道还珠沥村段2013WG 018地块，嘉宏集团拿下；78i万紫千红企业选址服务

●最多叫价：12 4轮，寮步镇上底村2013WG 021地块，深圳振业地产拿下；78i万紫千红企业选址服务

●最高楼面价：6 0 9 0元/平方米，塘厦镇大坪村2013WG 023地块，忠诚投资拿下；78i万紫千红企业选址服务

●最低楼面价：6 6 0元/平方米，东坑镇坑美村2013WG 007地块，东盈实业拿下；78i万紫千红企业选址服务

●最高总价：4 .5亿元，虎门镇金洲村2013WG 010地块，佳兆业地产拿下；78i万紫千红企业选址服务

●最低总价：4 0 0万元，樟木头镇罗村莞樟公路旁20134001地块，新都会酒店项目；78i万紫千红企业选址服务

●最大占地面积：9 8 4 72平方米，横沥镇新四村2013WG 019地块，盛和伟业拿下；78i万紫千红企业选址服务

●最小占地面积：7 10 8平方米，凤岗镇黄洞村2013WG 008地块，东魅地产拿下；78i万紫千红企业选址服务

●最高容积率：4，常平大道还珠沥村段2013WG 018地块，嘉宏集团；78i万紫千红企业选址服务