部分楼盘销售不利 帮垫首付卷土重来

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　     东莞楼市热销已经超过一年时间，今年更是量价齐升，不过，并不是所有项目都如此火爆。随着下半年新货的增多，部分销售没有达到预期目标的开发商为加快资金回笼速度，又祭出垫首付的方式。ZDf万紫千红企业选址服务

　　 据不完全统计，全市有11个项目可以为买家垫首付，尽管数量不多，但是却比上半年有所增加，下半年也有可能进一步增多。东莞市住建局房管科相关负责人称，开发商垫首付的行为有违国家房地产调控政策。ZDf万紫千红企业选址服务

　　市内11个项目可垫首付ZDf万紫千红企业选址服务

　　日前，大朗镇的中熙松湖国际项目的售楼员发送短信称：“现推出一批首付仅需六万（元）起的80至100平（方）米的实用三房四房，全南北流朝向，赠送率高达15%！”ZDf万紫千红企业选址服务

　　据售楼员称，该项目的毛坯洋房均价为7500—8000元/平方米，首套房首付仅需一成，最低只需6万元。第二套房也可垫付首付，最高垫付额度达到12万元。该售楼员说，开发商通过第三方公司来垫首付，免利息，业主分24个月还清。ZDf万紫千红企业选址服务

　　按照政策规定，购房商业贷款，家庭首套房首付最低三成，第二套房最低六成，第三套及以上停止贷款。商业贷款只要是首付低于三成的，必是项目通过某种操作为业主垫付了首付。ZDf万紫千红企业选址服务

　　据不完全统计，全市垫付首付的楼盘有11个，比上半年有所增加。单单大朗镇便有3个项目垫付首付，包括中熙松湖国际、富盈花样年华和GOGO Park万荟时代。据项目的工作人员说，富盈花样年华为买家垫付的款项最高为11万元，一年之内分四个季度还清，需5500元手续费，免利息。GOGO Park万荟时代则为业主垫付两成首付，一年内免息归还。ZDf万紫千红企业选址服务

　　凤岗镇也有2个项目垫付首付。据项目的工作人员称，金凤豪苑在售43—102平方米户型，均价为8000多元/平方米，一般只针对首套房垫首付，例如，86平方米的两房可申请垫8万元首付，半年还清，免息；第二套房理论上不能垫付，但实际上仍有机会申请垫8万元首付。ZDf万紫千红企业选址服务

　　有售楼员昨日称，凤岗的永盛1号在售76—130平方米的房子，均价为7000元/平方米左右，垫首付活动已经取消，但有诚意的客户依然可以申请，最高可垫付18万元首付，到11月交楼时还清，需交2000元手续费。ZDf万紫千红企业选址服务

　　此外，万江、厚街、道滘、寮步等镇街也有项目加入垫首付的行列。 ZDf万紫千红企业选址服务

多楼盘销售率偏低ZDf万紫千红企业选址服务

　　东莞楼市热销已经超过一年，今年以来更是量价齐升。往年，市场不甚理想的时候，垫首付相当流行，而今年则相对较少，不过目前又有“抬头”之势。ZDf万紫千红企业选址服务

　　垫首付的初衷很简单，就是通过降低首付门槛，吸引一些购买力相对不足的买家加入买房的行列。如果房子卖得好，自然无需这么做。如今垫付首付，主要原因是项目销售不甚理想。这说明，尽管在楼市旺销的背景下，当前也并不是所有楼盘都销售火爆。ZDf万紫千红企业选址服务

　　例如，厚街的汇景世纪双子项目去年热销，但是今年状况却不太符合开发商的要求。项目在去年6月1日公示所有单位，截至昨日记者发稿时，已经销售708套，还有342套未销售，接近14个月，销售率仅为67%。ZDf万紫千红企业选址服务

　　据售楼员说，汇景世纪双子是一个公寓项目，在售38—77平方米的产品，均价约14000元/平方米左右，一、二套房均可垫付首付，一年内还清，按银行利率收取利息，首套垫付额最高不超过15万元。ZDf万紫千红企业选址服务

　　而大朗、凤岗等镇区的项目较多，竞争激烈，所以一般项目出货较慢，开发商促销的需求迫切。ZDf万紫千红企业选址服务

　　如，大朗的富盈花样年华在去年6月7日公示了1111套房子，截至昨日记者发稿时，仅销售了406套，接近14个月，销售率仅为37%。ZDf万紫千红企业选址服务

　　凤岗的永盛1号去年8月10日公示了201200198号预（销）售许可证的60套房子，截至记者昨日发稿时，仍有46套未售，销售率仅为23%。 ZDf万紫千红企业选址服务

垫首付项目或有所增多ZDf万紫千红企业选址服务

　　上半年，楼市供求两旺，但是供应赶不上消化的速度。据东莞中原研究部统计，上半年东莞住宅成交面积343万平方米，新增供应为317万平方米，供求双方同比均大幅增加四五成。对于下半年的楼市走向，业内普遍持乐观态度，所以开发商现在又到处找地。ZDf万紫千红企业选址服务

　　不过，随着楼市热销，开发商信心大涨，纷纷开足马力加快施工进度，新开工面积大幅增加，下半年新增供应量也呈现暴涨趋势。据东莞中原研究部统计，下半年，一手住宅潜在供应量为469万平方米，加上存量，供应总量将达到929万平方米，楼市供应偏紧的局面将得到较大程度的缓解。ZDf万紫千红企业选址服务

　　据不完全统计，下半年东莞将有80个项目入市，其中全新项目31个。万科、光大、佳兆业、保利、鼎峰、三正等品牌开发商在虎门、东城、南城、沙田、凤岗等地有新项目开盘。ZDf万紫千红企业选址服务

　　业内人士分析称，在这种供应增加的背景下，有些出货不太理想的项目资金回笼的压力会更大，对于刚需户型来说，垫首付是一个较为有效的营销手法，估计下半年垫首付的项目会有所增多。ZDf万紫千红企业选址服务

　　合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺说，下半年集中推货将促使开发商想办法尽快出货回笼资金，其中包括垫首付。ZDf万紫千红企业选址服务

　　深圳市天为房地产顾问有限公司总经理李宝柱认为，垫首付活动在下半年会略有增加，但不会大批量出现。ZDf万紫千红企业选址服务

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐说，相对于国企、上市房地产公司，中小企业品牌效应以及资金能力略显不足，在这种情况下，垫首付方式不仅可以提高中小企业的楼盘价格，还能提升他们的竞争力，这样何乐而不为呢？在他看来，下半年垫首付更多是一种竞争格局争夺的产物。 ZDf万紫千红企业选址服务

■律师说法ZDf万紫千红企业选址服务

　　开发商垫首付涉嫌违规ZDf万紫千红企业选址服务

　　对于开发商垫首付的行为，广东卓信律师事务所东莞分所律师游雄志说，垫首付擅自降低了购房门槛，从房地产政策来看，是违规行为。从金融法律法规来看，若开发商通过小额贷款公司来放款，则不违反金融法律法规；但若直接放款，因为开发商不是金融企业，不允许发放贷款，就算其不收利息，也属于非法借贷行为。ZDf万紫千红企业选址服务

　　■部门声音ZDf万紫千红企业选址服务

　　市住建局：垫首付有违国家政策ZDf万紫千红企业选址服务

　　对于开发商垫首付的做法，东莞市住建局房管科副科长袁少英说，这在法律方面是个灰色地带，所以开发商为了出货打擦边球垫首付，这在其它地方也比较常见。尽管当前没有明文禁止这类行为，但是垫首付是有违国家房地产调控政策的。中央规定首付比例就是为了控制房地产的风险，如今开发商擅自降低了，自然就提高了房地产行业的风险，与政策导向是背道而驰的。不过，由于没有明文规定，所以相关部门执法也存在难度，对这个问题也感到比较困惑。ZDf万紫千红企业选址服务

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