泛松湖片区：土地溢价成交房价持续上涨

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       近几年，东莞楼市平稳发展，平淡中亮点频现，当中“楼市重镇”由于规划利好以及先天资源优势等原因，拉动了周边镇区的发展，各镇人口互溢，逐渐形成片区一体化的格局。本报即日起在地产版推出“楼市重镇”系列专题报道，对东莞各镇、各片区楼市进行深入采访调查，力求给读者更加全局、立体的报道，为读者呈上一份楼市“营养餐”。cUh万紫千红企业选址服务

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　　定义范围：泛松湖片区指的是松山湖、大朗、大岭山、寮步、东坑等以松山湖为中心的区域。由于临近松山湖高新区，交通便利，这些镇区在楼市发展互相带动，片区逐步一体化。cUh万紫千红企业选址服务

　　今年以来，泛松湖片区成交火热，成为继临深片区和中心城区之外的又一热点区域。随着松山湖、大朗、寮步等镇区规划逐步呈现完善，片区楼市价值逐渐凸显，并且受到购房者的追捧。据统计，今年9月至年底松山湖片区将会有50多万平方米左右住宅供应量上市，松山湖和寮步在售项目将继续有产品加推，其中不乏标杆项目的后续产品。cUh万紫千红企业选址服务

　　1、规划利好逐渐一体化 cUh万紫千红企业选址服务

　　在大岭山领居生活的陈老师，早就习惯了每天来往松山湖学校和大岭山的家。在2007年，陈老师便以每平方米3000多元的单价，在领居购买了一套三房单位，不久后又购入一辆小车，十几二十分钟的车程，便可往返两地。陈老师的同事，也有不少在大岭山或大朗买房，两镇之间的生活，已是平常事。cUh万紫千红企业选址服务

　　以松山湖为中心区的泛松湖片区，以先天优美的生态环境为优势，加上产业发展、城市配套的引进，以及城轨等交通的加速便利，为楼市发展提供了绝佳的环境。目前，泛松湖片区在城轨建设方面已如火如荼进行，松山湖大道、环城路等贯通全城，莞深高速、常虎高速、南环高速等快速连接广深两市，片区生活日渐一体化。cUh万紫千红企业选址服务

　　东莞松山湖科技产业园区（以下简称松山湖）位于大朗、大岭山、寮步三镇之间，地处东莞市几何中心，园区规划面积72平方公里，坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地，是一个生态自然环境保持良好的区域。与此同时，松山湖以科技创新为园区核心功能，努力建设成为东莞的科技中心、研发中心、设计中心，聚集了大量中高端人才，为开发中高端楼盘创造了有利的条件。cUh万紫千红企业选址服务

　　而寮步地处主城区、松山湖科技产业园、同沙生态园和东莞生态园“四位一体”大市区的中心位置，加上其环境和规划双优，成为中心区外溢人口的首选居住地。近几年，寮步的城市化建设不断加快，通过打造莞香文化为外界所熟知，而该镇的城市规划和生态环境也让人津津乐道。毗邻松山湖的还有大朗、大岭山、东坑，大朗自然资源丰饶富足，生态环境清秀宜人，拥有大面积荔枝林、绿化林和6座水库，素有“荔枝之乡”的美誉。大岭山和东坑具有深厚的历史文化和及丰富的旅游资源。加上地理位置的优势，三镇自然而然被纳入大松湖生态区范围。 cUh万紫千红企业选址服务

2、多数地块溢价成交cUh万紫千红企业选址服务

　　泛松湖片区是近两年土地供应热点区域，去年寮步地块频频流拍，今年一改冷门状态，所推地块均被开发商抢入囊中，而东坑亦有多块土地成交。目前，该片区有多个楼盘在售，并且陆续有地块上市而且多数溢价成交。cUh万紫千红企业选址服务

　　今年，寮步地块成交越演越热，从低价出让，到高溢价成交。先是今年4月份凫山村地块一次叫价，低价出售，折合楼面地价2120.23元/平方米。凫山村第二宗商住地5月底出让，被东莞市宸扬房地产开发有限公司以高于底价300万元的2.1亿元拿下，折合楼面地价1948元/平方米。6月20日，寮步上底村商住商服地块正式起拍，便利的交通迎来多家房企虎视眈眈。经过6家开发商历经124轮的快节奏竞价，最终被深圳振业房地产开发有限公司斩获，成交总价28580万元，溢价率高达90.78%，折合楼面地价3258.5元/平方米。7月10日，经过两家开发商121轮竞价后，东莞市万科房地产有限公司以5.304亿元竞得凫山村地块，折合楼面地价3523.12元/平方米，溢价率127.2%。cUh万紫千红企业选址服务

　　东坑土地市场也陆续推出不少地块，虽然溢价较少，但也顺利出嫁。第一块出让的商服用地位于中心区，被金达地产拿下，溢价60%，折合楼面地价2685元/平方米。而接下来成交的东坑镇凤大村和坑美村地块，均以底价被地产商收入囊中。相对其他镇区，东坑镇较低廉的拿地成本，稳定的楼市成交价，吸引了不少开发商在此发展。cUh万紫千红企业选址服务

　　此外，位于大朗佛新村聚新三路西北侧地块和大岭山地块，均是高溢价被拍走。其中大岭山地块被深圳龙光以1.62亿元拿下，溢价率82%，成交楼面价约为2732.5元/平方米。cUh万紫千红企业选址服务

　　记者了解到，该片区前7月成交的地块之所以获得高溢价，一方面，不少地块商业部分占比例大，位于镇中心繁华地带，商业前景可观。另一方面，地块占地规模小，未来收益更多依赖商业部分。 cUh万紫千红企业选址服务

3、片区房价持续上涨cUh万紫千红企业选址服务

　　泛松湖片区当中，松山湖依靠其得天独厚的自然环境和政府的后天规划，房价早就水涨船高。据了解，松山湖最有代表性的光大·锦绣山河占据松山湖核心6000亩一线临湖区域，光大集团更是不惜重金打造“三山五湖”，营造小区内优越的人居生态环境。该楼盘去年独栋别墅单价接近3万元/平方米，今年所推产品资源不同调整到1.8万元/平方米，而洋房每平方米单价早已上万。此外，万科松山湖·悦，保利红珊瑚、龙湖居等项目均以高端豪宅为主，年底将入市的光耀地产项目叁渡松山湖，也同样以别墅产品为主。cUh万紫千红企业选址服务

　　目前，松山湖已不再批地建住宅，现有楼盘又以高端产品为主，在松山湖工作的普通工作者，只能寻求大朗、大岭山等周边镇区的住宅。陈老师2007年在楼市高峰期在大岭山购买的洋房单价才3000多元，该盘近期推出新货，已上涨至每平方米6000多元，价格翻了一番。而这个价格在该片区并不算高。记者从广源地产了解到，该公司在大岭山的项目松湖春天，已经卖到7000多元/平方米。广源地产有关负责人告诉记者，松湖春天洋房销售业绩一直不错，一方面是产品受欢迎，另一方面，大岭山同期并无其他楼盘推货，市场无竞争对手。cUh万紫千红企业选址服务

　　在大朗，不少楼盘都打着松湖的旗号卖房，靠的就是地段的优势。目前，该片区楼盘众多，竞争激烈，因此房价相对稳定。2011年，大朗碧桂园洋房以4000多元的低价入市，拉低了该镇房价，使该片区房价上涨乏力，均价保持在5000多到6000元/平方米，但近日，靠近松山湖的项目价格也上涨了。如刚需盘松湖国际价格便接近8000元/平方米。cUh万紫千红企业选址服务

　　在寮步，楼市同样打得火热，同期在售的项目有御庭山、香市1号、香槟雅苑、鼎峰花漫里、鼎峰尚境、丰泰旗山橡树郡、丰泰旗山绿洲等。其中靠近东城的楼盘如鼎峰尚境，有不少东城外溢购买者，价格已经上万，而位于寮步中心区以及靠近松山湖的区域，房价同样水涨船高。鼎峰地产品牌部总监熊思扬告诉记者，刚需盘花漫里单价已经上到7000多元，近日将推出75—92平方米创新复式产品，只算单层价格约8000多元/平方米。据了解，寮步中心区另一价格标杆性楼盘香市1号也将价格上调到7000多元/平方米。中原地产数据统计，寮步今年洋房均价7900元/平方米，去年同期才7200元/平方米（除去人才公寓），价格明显上涨。cUh万紫千红企业选址服务

　　泛松湖片区楼市最淡的要数东坑，由于该片区消费力较弱，低地价和房价一直保持较稳定状态。cUh万紫千红企业选址服务
　4、未来房价将平稳上行cUh万紫千红企业选址服务

　　目前，泛松湖片区除了现有在售楼盘，各个镇均有多个未开发项目，这在此后的两三年，将持续放量上市。cUh万紫千红企业选址服务

　　东莞中原地产数据显示，预计9月至年底泛松湖片区将会有50多万平方米左右住宅供应量上市，将会成为继临深片区和中心城区后的又一个活跃供应区域。松山湖和寮步的在售项目继续有产品加推，其中不乏标杆项目的后续产品。cUh万紫千红企业选址服务

　　据了解，今年，泛松湖片区成交火热，一方面是供应增加，另一方面是品牌号召力。松山湖具有长远的规划利好、湖景资源优势和强大的教学资源，仍然使得不少富豪阶层热衷松山湖置业，如锦绣山河集中签约9万平方米拉动片区成交量明显。长期供应偏紧的大岭山今年有松湖春天、新世纪领居等项目对接市场需求，释放部分累积的需求。大朗有中熙松湖国际、万荟时代等全新项目入市搅热市场，助推成交量。寮步在售项目众多，又陆续有新项目上市，整体成交表现也不俗。cUh万紫千红企业选址服务

　　鼎峰地产品牌部总监熊思扬认为，得益于镇区的规划和配套，以及政府具有前瞻性的炒作，寮步核心优势明显，有需求的越早置业越好。广源地产有关负责人表示，对该公司在泛松湖片区的项目信心十足。cUh万紫千红企业选址服务

　　“泛松湖片区品牌开发商众多，带动了片区楼市发展。城轨开通在即，对片区的楼市将有明显的利好，片区房价将平稳上涨。”某业内人士表示。cUh万紫千红企业选址服务

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