东莞富村自信与不安：依赖土地厂房出租患富村病

◎林村人能以每平方米不到1000元的价格买到均价近万元的房子，每年人均分红过万njg万紫千红企业选址服务

　　◎在村组每年纯收入6000多万元中，绝大多数依赖土地租赁和厂房出租，患有富村的通病njg万紫千红企业选址服务

　　◎2008年金融危机后，村里收入明显下降，至今仍未完全恢复，单一经济模式面临挑战njg万紫千红企业选址服务

　　从中山大学毕业后，1983年出生的阿福没有留在大城市，而是毫无悬念地回乡，住进农民公寓，上班的地点则是在离村里不远的塘厦镇政府。跟他同一年考上大学的几个同村同学，也都作了同样的选择――大学毕业返乡就业。这一现象在其他地区也许算得上新闻，但在塘厦林村，恰好相反。njg万紫千红企业选址服务

　　这很大程度上源于林村社区的特殊地理位置。在经济发达的东莞市塘厦镇，这个农村痕迹日渐消失的村庄，东深公路、广深铁路贯穿而过，龙林高速在辖区设有两个出口。莞从高速开通后，林村的高速公路出口将达3个，是“广深经济走廊的前沿”和“东莞东南部的交通枢纽”。其20多平方公里的土地上，聚集了5400多位原住村民和6万多新莞人。njg万紫千红企业选址服务

　　原来以务农为主的村庄，在短时间之内高楼林立，坐拥7亿多元资产，这就是林村的奇迹。中国不缺这样的经济奇迹。我们选择林村这个珠三角发达地区的村庄，近距离地观察其城市化进程，更在意的是叩问这种急剧变化之后的可持续发展能力。njg万紫千红企业选址服务

　　农民公寓可以安居5000人njg万紫千红企业选址服务

　　住在200多平方米的农民公寓里，李进昌每月还能从几栋旧房子收到数千元房租。拆迁户则还有“原地1：1、楼换楼”补偿的定心丸njg万紫千红企业选址服务

　　下午5时30分左右，在东莞林村社区农民公寓入口，一溜长达百米的汽车长龙排队，等着刷卡进村。每天上下班高峰期，这一幕都会出现，家家户户都有一两辆轿车的林村村民，即使是到附近的工厂当个普工，也开着汽车。njg万紫千红企业选址服务

　　走进农民公寓，记者首先看到的是一片开阔的碧水，环湖跑道旁绿树环绕，林村社区党委书记李喜欢告诉记者，这个由水库改建的湖泊有7万多平方米。湖的四周楼宇耸峙，错落有致，分布着联排复式、别墅和高楼，配以3000平方米的半圆广场、游泳池、凉亭等休闲设施，宁静中尽显富庶，与周边当红楼盘相比有过之而无不及。njg万紫千红企业选址服务

　　然而，这些农民公寓的价格，却和100米外的商品房价格有天壤之别。“那边的房子早就卖到8000元一平方米了，而镇中心均价已过万。”林村居委会主任李志军报出农民公寓首期的价格：每平方米680元左右。njg万紫千红企业选址服务

　　81岁的李洪福是林村社区华南村民小组村民，他和儿子、两个孙子三户买得3套公寓共有600多平方米，告别旧村，住进新房，享受着免费的小区管理，还有专职保安24小时值班，李洪福感慨：“香港亲友来家里做客，都说这些房子才叫房子，香港住的都比不上了。”njg万紫千红企业选址服务

　　为了保证公平，林村社区规定，以户口本为单位购房，每户只能买一套，且未婚者不得分户。“为让购房款不足的家庭不被排除在外，我们将其中一片区域规划为别墅区，中标的村民可按我们的图纸自建别墅，这一片‘卖地’所得主要用于扶持贫困者。”李志军告诉记者。njg万紫千红企业选址服务

　　一开始村民并不愿意离开自建的房子，为鼓励入住农民公寓，在首期开售时出台了很多优惠措施，比如集体出面担保，村民只需付首期便可入住。以总价15万元的住宅来讲，首付只需5万元，剩下的10万元房款按揭，最长可在15年内分期付款，月供只需200元。此外，对搬入公寓的村民每人发放8000元补贴，补贴款可用来装修或买电器家具。njg万紫千红企业选址服务

　　虽然住进农民公寓，但旧村的房子如果没有纳入改造范围，仍然可以不断收租进账。沙梨园小组的李进昌住在农民公寓一期200多平方米的别墅里，但每月还能从几栋旧房子收到几千元的房租。对于房子纳入拆迁范围的村民来说，“1：1、楼换楼”的补偿政策，普遍让村民满意。njg万紫千红企业选址服务

　　目前，林村公寓入住人口约3000多。按照计划，今年底，全社区1900多户、5000多人将全部搬进去。njg万紫千红企业选址服务

　　农民公寓成为林村从农村向城市转变的重要载体，村里实现了分散土地资源集约管理的目标，也让林村拥有了邻村没有的优势，因为腾出了大量的土地，也就有了规划和发展的空间。njg万紫千红企业选址服务

　　出租经济危机袭来njg万紫千红企业选址服务

　　2008年金融危机后，林村社区的收入下降了10%，虽然没有带来致命打击，但单一经济的危机信号已开始让人不安njg万紫千红企业选址服务

　　记者从林村社区居委会提供的资料中看到，林村村级和组级两级总收入和纯收入从1998年起，都呈上升趋势，村级纯收入从893万元上升到4622万元，组级纯收入从776万元上升到2108万元。njg万紫千红企业选址服务

　　值得注意的是，集体经济收入首次下降发生在2009年，当年林村总收入比前一年下降了226万元，即使是2010年再次有所上升，仍比2008年低了111万元。村级经济也呈现出同样的现象，其2009年的总收入比2008年低了215万元，2010年比2008年低了45万元。njg万紫千红企业选址服务

　　出现这种结果的直接原因是2008年的世界金融危机。对此，李喜欢坦言：“金融危机之后，社区已经认识到，经济严重依赖于厂租、铺租、地租的单一经济发展模式，随着形势的改变，已难以为继，要谋求新的经济增长点。”而真实的情况是，林村经济90%以上都依赖出租经济。与此同时，林村每年公共区域维护经费高达1000多万元。“一旦这种经济模式崩溃，林村今天的美好生活将难以为继。”njg万紫千红企业选址服务

　　症结既已清楚，就要对症下药，做实业出身的李喜欢认为转变思路已经迫在眉睫，再也不能把鸡蛋放在同一个篮子里。在他看来，值得投资的项目，一是通过整体改造提升地区价值，二是引进、参与到有自主品牌、科技含量高的工业企业和服务业中。njg万紫千红企业选址服务

　　林村社区的土地占塘厦的1/6，李喜欢说，有人认为林村有土地不愁发展，但事实上却并非如此。目前，林村可用的土地指标几乎为零，同时旧厂房占地面积大，效益低，而旧村落也问题多多。不解决这些问题，就无法从根本上“腾笼换鸟”。njg万紫千红企业选址服务

　　已有百年历史的“屋头园”自然村就是其中的典型代表，村内房屋错综复杂，巷道狭窄，一旦发生火灾，消防车根本无法进入。房屋的经济效益也很低，只有靠近马路的房屋才较易出租，大部分房屋被空置。njg万紫千红企业选址服务

　　屋头园也有一小部分旧厂房，但普遍每月以100多元/间打包出租，收益甚微。此外，更有一部分厂房因年久失修，已经租不出去。njg万紫千红企业选址服务

　　辖区好项目 村入股两成njg万紫千红企业选址服务

　　2010年，林村开始投资3000万元到从莞高速，并启动“三旧”改造等几个项目，对入驻企业提出“好项目将投入20%的股份”njg万紫千红企业选址服务

　　很显然，林村人并不愿意坐吃山空。随着居民产权意识日益清晰和强烈，拆迁难度也比以往大得多。但即便如此，社区干部仍顶着压力推进“三旧”改造。njg万紫千红企业选址服务

　　“拆除旧村落，统一规划和集约使用土地，不仅能产生巨大的经济效益，而且能彻底改变脏乱差，有利于提升社区整体环境和品位，吸引更多的好项目。”这是李喜欢的想法。而今年底6期农民公寓建成后，正可为旧村改造腾出挪移空间。njg万紫千红企业选址服务

　　一年前，林村上一任书记未退休时，提出对前来林村投资的好项目，社区要积极投入20%―30%的股份，改变当前单一的经济发展模式，李喜欢认为这个观点非常有见地，在屋头园旧村改造上，就实践了这个理念，整体投资由林村投入两成，开发商投入八成。njg万紫千红企业选址服务

　　届时，脏乱差的屋头园村将变身为大型住宅小区、商业区和生态旅游城，林村的工厂统一搬到东部片区，西部中部为居住区和商业区，3个五星级酒店也将入驻。njg万紫千红企业选址服务

　　屋头园改造总面积为40万平方米，拆迁涉及1000多户家庭和多间旧厂房，难度可想而知。为推进屋头园改造，林村曾到广州的猎德村，深圳的上沙、下沙等地取经，最终猎德村的改造模式被借鉴。njg万紫千红企业选址服务

　　与“猎德模式”不同，林村并不直接给予居民补偿，而是“楼换楼，铺换铺，原地换”。改造期间，林村社区还按照屋头园的市场租价，根据房屋面积给予每户村民一定的租金补贴，直到村民收楼为止。njg万紫千红企业选址服务

　　几乎与此同时，林村投入3000万元参与从莞高速建设；今年又接连落实了明和电子广场、新亚洲工业城、林村国际汽车城等项目。以新亚洲工业城改造项目为例，其16万平方米土地（厂房）计划改为商住用途，林村在整个项目中或投入20%―30%的股份。njg万紫千红企业选址服务

　　据李志军介绍，目前东部片区拥有林村汽车城、长途客运站，未来主要发展汽车销售和部分工业；中部片区进行“三旧”改造，拆掉旧厂房，打造成为商业、电子城为主导的片区；西部片区则以生态园为中心，发展生态旅游和房地产。njg万紫千红企业选址服务

　　塘厦镇委副书记、镇长方灿芬在接受记者采访时认为，对于社区内部的不平衡和经济模式单一等问题，要从整体上为社区做好加法，通过完善基础设施、帮助社区引进大企业研发总部落户，增加社区经济发展的自我造血功能。njg万紫千红企业选址服务

　　村民变居民 全方位城市化njg万紫千红企业选址服务

　　农村城市化的关键是村民的城市化。从村民到居民，变的不光是那一纸户口簿，更是观念、就业形势、生活方式的多层次转变njg万紫千红企业选址服务

　　从8月9日起，林村公寓三栋高层楼下多了4个“客人”：红、绿、灰、蓝四色垃圾筒。而在以前楼下的两个垃圾筒，村民一个扔满了再扔另一个，并不区分垃圾有没有害、能不能回收。njg万紫千红企业选址服务

　　为了让垃圾分类观念深入人心，林村在9月专门举行了一场别开生面的学生垃圾分类比赛。njg万紫千红企业选址服务

　　城市化带来了新生活，而跟得上变化的理念，将让发展更加可持续。从村民到居民，变的不光是那一纸户口簿，更是观念、就业形式、生活方式的多层次转变。njg万紫千红企业选址服务

　　农村富裕起来后，一些村民以房租和分红为生，不愿意工作，生活城市化了，可生活习惯还停留在过去。要让村庄社区化，就不能让村民闲下来，尤其要让竞争力较弱的“4050”人员有事可干，像城里人那样每天去上班。林村结合实际，想了不少“巧计”。njg万紫千红企业选址服务

　　“为鼓励居民到工厂就业，我们要求入驻我们辖区的工厂必须招一名居民厂长，同时要求工厂企业聘用的财务员、报关员、仓管员等‘六员’要优先考虑本社区居民。”李志军介绍，这样做对工厂也有吸引力，对他们来说相当于有了“担保”，林村目前已有202名居民厂长、80多名“六员”，解决了一批村民的就业。njg万紫千红企业选址服务

　　此外，林村还和工厂合作建立“村民生产线”，促进社区妇女尤其是“4050”妇女的就业。这些女工每月工资保证达到1035元，不足部分由社区支付，上班时间还比较灵活，不需要加班，每星期可以休息一天。近年来常常遭遇“民工荒”的工厂对此很欢迎，已安置了林村368名妇女就业。njg万紫千红企业选址服务

　　记者手记njg万紫千红企业选址服务

　　科学转型仍需努力njg万紫千红企业选址服务

　　林村未摆脱“典型”困境njg万紫千红企业选址服务

　　东莞塘厦林村的发家史，放在珠三角发达地区的任何一个地方，都如树上之叶，相似者众，可以说，具有很大的典型性。连其面对的问题，也是绝大多数经济发达农村所共有的。njg万紫千红企业选址服务

　　然而，林村的城市化触觉和尝试，却也颇灵敏和清晰。njg万紫千红企业选址服务

　　那么，怎样才算是真正城市化了的乡村？如果仅仅靠高度聚集的工业、单一的经济模式，则不管生产总值有多大，集体经济收入多惊人，也仅算得上是个富裕村，不过将田里“种”的从庄稼换成工厂。对于更大的经济体而言，它起不到增效的作用；对于自身的运行而言，这样的模式时刻充满危机和变数。njg万紫千红企业选址服务

　　土地空间受限，产业单一，环境在高速急剧发展中受破坏，村民洗脚上田“换证不换质”这四大难题，恰恰是城市化过程中，像林村这些率先发展起来的村庄最常患的通病。njg万紫千红企业选址服务

　目前林村尚未完全摆脱其“典型”困境，最明显的一项指标是，租金经济仍独占鳌头，其他投资比例微乎其微，社区经济欠缺核心竞争力和支柱产业，一旦外部经济环境急剧变化，企业外迁，存在成为空心城的可能性。培育优势产业，继续“腾笼换鸟”，科学转型，无疑仍是当前最重要的课题。njg万紫千红企业选址服务

　林村社区自然也不例外，这些难题都曾经或仍然存在，并且无法回避。不同的是，在经济的微妙嬗变中，这个脱胎于农业的村庄，敏锐地发现了危机的信号，在日子还过得红火去的时候主动开始了系列“非典型”的操作，这些动作或许目前还不够大，方向和意图却已清晰，这是最为难能可贵的。njg万紫千红企业选址服务