东莞厂房进入“分租时代”您装备好了吗？

近日调查发现，东莞的工业厂房绝大部分已被二手房东接管。有专家建议，既然东莞被二手房东们被动带入“分租时代”，政府主管部门应从政策和规划等方面引导。aOb万紫千红企业选址服务

“80后”企业家小马，是东莞东部某镇家具厂的老板。数月前，小马因为扩大产能的需要，在东莞四处物色厂房。“我见到的所有工业厂房均被二手房东包租，愣是没找到一手房东放租的。”小马说，二手房东们开出的租金几乎是他总厂的两倍，而且二手房东还要算公摊面积，这些做法让他一时难以接受。但小马不得不向现实低头，他最终选择了家具重镇大岭山，向某工业园的二手房东分租了万余平米的厂房，2014年9月底，新筹建的家具厂顺利投产。aOb万紫千红企业选址服务

一二手房东争租aOb万紫千红企业选址服务

公司每个月按时将租金交给二手房东后，二手房东却拒不将租金交给一手房东，后者一气之下只好把工厂大门堵住。aOb万紫千红企业选址服务

在“山区片”租厂房的谭老板，也遭遇二手房东带来的“灾难”。其在塘厦镇经营一家科技有限公司，但从今年8月份开始，该公司几乎隔三差五地就被房东堵住大门。aOb万紫千红企业选址服务

谭老板面临的问题是，公司每个月按时将租金交给二手房东后，二手房东却拒不将租金交给一手房东，后者一气之下只好把工厂大门堵住。公司报案后，警方同样认为这是“经济纠纷”，最终导致公司生产出货严重受阻。aOb万紫千红企业选址服务

“虽然是两个房东之间的纠纷，但真正受害的却是承租的工厂，东莞的营商环境为此蒙羞！”有朋友替谭老板呐喊，希望有相关部门站出来为受害的企业主持公道。aOb万紫千红企业选址服务

走访aOb万紫千红企业选址服务

“我们来经营，不用你操心，可以给你佣金，也可以算股份，一年轻松赚个几十万元。”aOb万紫千红企业选址服务

大部分厂房“被二手”aOb万紫千红企业选址服务

厂房二手房东现象为何频频引发纠纷？东莞到底有多少工业厂房被二手房东租下？南都记者在长安、大岭山等多个镇街走访发现，街面随处可见厂房招租的广告，其中一小部分注明“分租厂房”，少数标榜“村委会厂房”。南都记者拨打多个招租电话，坚持询问“是不是自己的一手厂房？”得到的答案几乎都是否定的。长安镇东门中路旁边某招租广告的投放者则说“我朋友自己有厂房，都是独门独院的，绝对不是二手房东”，然而约定时间看房时，其又表示“朋友那栋厂房刚被人租去了一半，我带你去看看别的吧。我虽然是二手房东，但价格也可以商量嘛。”aOb万紫千红企业选址服务

2014年12月下旬，南都记者在熟人的介绍下，联系了一名工业地产经纪人，佯称想找个一手厂房，在其带领下参观了茶山、横沥等多个镇街的厂房。aOb万紫千红企业选址服务

该经纪人透露，他们做工业地产中介的，跟商业地产中介差不多，同行之间可以信息共享。“以我们平时的了解，东莞2万平米以下的厂房，有百分之七八十被二手房东承包了，2万平米以上的大型厂房，有百分之六七十被承包。”该经纪人坦言，他除了做中介以外，若发现有合适的厂房也会承包过来，自己当二手房东，目前其手上已承包了20多万平米的厂房。aOb万紫千红企业选址服务

二手房东利润丰厚aOb万紫千红企业选址服务

南都记者注意到，一些二手房东将厂房承包过来之后，就开始改建。比如横沥镇田头村第二工业区附近某工厂，原本是一家玻璃制品厂，二手房东正在利用厂房与围墙之间的空间搭建铁皮棚，其表示这些都要算作厂房面积，将来都要分摊算给进驻的企业。aOb万紫千红企业选址服务

工业地产经纪人表示，“分摊”正是二手房东们赚钱的方式之一，此外二手房东们的收入来源还包括租金差价和管理费。aOb万紫千红企业选址服务

一名从事厂房二手房东生意的商人，在得知南都记者的身份后，甚至怂恿记者“帮忙找点资源”。其表示，记者如果有关系的话，可以找村委会廉价拿下几栋厂房。“我们来经营，不用你操心，可以给你佣金，也可以算股份，一年轻松赚个几十万元。”记者反问“现在经济形势不好，假如厂房承包过来，没有企业进驻，你不怕亏本？”该二手房东表示“我们手上大把的企业资源，不愁租不出去”。aOb万紫千红企业选址服务

记者还曾询问工业地产经纪人“现在村委会的厂房出租都要求上资产交易平台公开竞价，怎么可能私下承包？”对方表示“这根本不是问题，只要搞定村干部，一切都可以操作”，其称集体资产交易平台有规定，三次流拍就不允许再挂上平台了，“只要通过操作流拍三次，就可以改成私下交易了”。aOb万紫千红企业选址服务

探因aOb万紫千红企业选址服务

当东莞企业讲究“独门独院、花园式厂房”的时候，深圳企业早已习惯高密度的工作环境。aOb万紫千红企业选址服务

深圳“分租模式”入侵aOb万紫千红企业选址服务

工业地产经纪人介绍，2008年以前，东莞很少有人承包厂房做二手房东，这种风气是被一帮深圳客带到东莞的。其表示东莞的制造业受金融危机的影响较大，不少企业相继倒闭，腾出了大量空厂房，而此时深圳的企业太多，正愁找不到合适的厂房，于是有人看到了商机，将东莞的厂房承包下来，然后分租给深圳过来的小企业。aOb万紫千红企业选址服务

长期关注二手房东现象的企业家肖功俊也表达了类似的观点，其认为东莞进入“分租时代”只是步深圳的后尘。当东莞企业讲究“独门独院、花园式厂房”的时候，深圳企业早已习惯高密度的工作环境。“早在十多年前，我就在深圳八卦岭看到，工业厂房就像写字楼，一栋楼里有很多家公司，大家分工非常专业。”肖功俊说，这是深圳超高的经济密度决定，而且官方禁止在民房里办企业，所以小微企业不得不挤在一起。近年来，不少深圳小微企业来东莞寻找落脚点。aOb万紫千红企业选址服务

肖功俊认为，东莞的小微企业相比深圳发展较晚，而且早期的小型加工厂可以躲在民房里，只顾做好代工，连公司都不用注册。如今随着小微企业的转型发展，创业者们都希望在合法的基础上经营，那么就必须租正规的厂房。而以前东莞的厂房多半属于三来一补企业，规模一般比较大，因此大厂房进入“分租时代”也是东莞小微企业发展的驱使。aOb万紫千红企业选址服务

对策aOb万紫千红企业选址服务

对于那些分租企业较多的工业园，应引导企业主们像小区一样成立业委会。aOb万紫千红企业选址服务

企业主可成立业委会aOb万紫千红企业选址服务

肖功俊表示，二手房东承包管理厂房的现象，本来属于正常的市场行为。但据其观察，目前这种现象存在诸多潜在问题。首先二手房东们为了逐利，拼命提高租金，这大大增加了小微企业的经营成本，不利于他们的发展；其次二手房东的素质参差不齐，他们的管理简单粗暴，容易引发各种纠纷。有些二手房东可能成为腐败的滋生者，比如城建、消防和公安等部门都可能被他们腐化，这就无形增加了企业的风险。有些二手房东可能在面临压力的事后，直接卷款走人，这可能给企业带来“灭顶”之灾。再者，分租的企业多了，相互之间的干扰也大，假如其中一家惹上纠纷，别人一堵门其他企业都会无辜被牵连。aOb万紫千红企业选址服务

不过肖功俊认为，既然深圳的分租模式不可避免地“入侵”东莞，那么相关政府部门就应该主动去适应这种模式，通过政策上的引导和对二手房东的监管，尽快将东莞的“分租模式”由混乱状态导入正轨。aOb万紫千红企业选址服务

肖功俊建议，政府部门应该在厂房的设计上予以指导，东莞早期的厂房都是劳动密集型的，员工较多，因此修建的宿舍也多，以前有些园区宿舍与厂房的比例甚至高达4：6，而今后企业所需的员工数量较少，因此进入“分租模式”的厂房最好不要带宿舍。“以前工人们都是车间、食堂、宿舍三点一线的生活，今后的企业应该让员工们过上家庭式生活。”南都记者随后采访多名企业老板，均表示赞成“宁愿不要宿舍，给补贴员工自己租房住”。aOb万紫千红企业选址服务

此外，政府部门应该提前规划完善的公交系统，这样可以方便工人们上下班和外出玩耍，减少他们在路途中遇到治安案件的可能性，还能带动东莞的出租屋和各种消费。aOb万紫千红企业选址服务